¿Cuánto puedo pagar por una casa?

La asequibilidad de vivienda no se trata solo de si un prestamista te aprobará el préstamo — se trata de si el pago mensual deja espacio para tus otras metas. Los prestamistas usan tu ingreso y tus deudas para determinar cuánto pueden prestarte; tú también debes fijar un límite basado en lo que quieres que sea tu vida financiera. Esta guía explica la regla 28/36, cómo calcular tu relación deuda-ingreso, qué costos entran en el pago mensual y cómo evitar los errores más comunes al fijar tu presupuesto de compra.

La regla 28/36

Una regla orientativa ampliamente usada en préstamos hipotecarios es la guía 28/36. Dice que tus costos mensuales de vivienda — incluyendo capital, interés, impuestos y seguro (PITI) — no deberían superar el 28% de tu ingreso bruto mensual, y que el total de tus pagos de deuda no debería exceder el 36%. Estos umbrales vienen de las guías de suscripción hipotecaria convencional de Fannie Mae y Freddie Mac.^[1]

Ejemplo concreto: si tu hogar gana $7,000 brutos al mes, el límite del 28% fija el pago máximo de vivienda en $1,960. El límite del 36% significa que el total de todos tus pagos de deuda — hipoteca más auto, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas — debe mantenerse por debajo de $2,520.

Estas son guías, no reglas absolutas. Muchos prestamistas aprueban préstamos con porcentajes más altos para prestatarios con buen crédito, reservas significativas u otros factores compensadores. Pero superar estos umbrales generalmente significa menos flexibilidad financiera para ahorros, aportes al retiro y gastos inesperados.

Relación deuda-ingreso (DTI): lo que los prestamistas realmente usan

La relación deuda-ingreso (DTI) es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que va a pagos de deuda. Los prestamistas calculan dos versiones:^[2]

• DTI frontal (front-end): solo costos de vivienda ÷ ingreso bruto mensual. La mayoría de prestamistas convencionales prefieren menos del 28%.
• DTI posterior (back-end): todos los pagos de deuda (vivienda + auto + estudiantil + tarjetas) ÷ ingreso bruto mensual. Los préstamos convencionales generalmente requieren menos del 43–45%; algunos programas aceptan hasta 50% con aprobación automatizada.

El DTI posterior es el número que más le importa a tu prestamista. Deudas mensuales altas — dos pagos de auto, préstamos estudiantiles considerables, saldos de tarjetas — reducen directamente el precio de vivienda para el que puedes calificar. Pagar una deuda antes de solicitar una hipoteca puede elevar tu precio asequible más que ahorrar para un enganche mayor. Si quieres profundizar en cómo se calcula y mejora este número, consulta nuestra guía de la relación deuda-ingreso.

Cómo calcular tu precio asequible

La forma más directa es comenzar desde tu ingreso, no desde un precio de listado. Usa nuestra calculadora de asequibilidad de vivienda para ingresar tu ingreso bruto, pagos de deuda actuales, enganche disponible, tasa de interés esperada y tasa de impuesto predial local. La calculadora resuelve el precio de vivienda donde tu pago total de vivienda cabe dentro de tu DTI objetivo — y muestra escenarios conservador, moderado y agresivo.

Si prefieres hacer el cálculo manualmente:

1. Multiplica tu ingreso bruto mensual × 0.36 para obtener el presupuesto total de deuda.
2. Resta tus pagos mensuales actuales de deuda (auto, estudiantil, tarjetas).
3. Lo que queda es tu presupuesto máximo de pago de vivienda (PITI).
4. Resta impuesto predial mensual estimado y seguro del hogar mensual estimado.
5. El residuo es cuánto puedes aplicar a capital e intereses (P&I).
6. Usa la fórmula de hipoteca fija para resolver el precio dado ese P&I, la tasa y el plazo.

Ejemplo paso a paso: con un ingreso bruto mensual de $6,000, tu presupuesto total de deuda al 36% es $2,160. Si ya pagas $400 en auto y préstamo estudiantil, te quedan $1,760 para PITI. Restando $260de impuesto predial y seguro estimados, tienes $1,500 disponibles para capital e intereses. A una tasa del 6.75% sobre 30 años, eso corresponde aproximadamente a un préstamo de $230,000 — que, sumado a tu enganche, define el precio de compra objetivo.

Factores que los prestamistas verifican más allá del DTI

El DTI es importante, pero los prestamistas también evalúan:

• Puntaje de crédito: un puntaje más alto resulta en tasas más bajas. Según myFICO, la diferencia entre un puntaje de 620 y uno de 760+ puede ser de medio punto porcentual o más en la tasa, lo que suma decenas de miles de dólares en una hipoteca a 30 años.^[4]
• Historial de empleo: la mayoría de programas requieren dos años de historial laboral estable. Los empleados por cuenta propia necesitan dos años de declaraciones de impuestos.
• Activos y reservas: algunos prestamistas requieren 2–6 meses de pagos hipotecarios en reserva después del cierre.
• Tipo de propiedad: las condominios, propiedades multifamiliares y casas de vacaciones tienen reglas de calificación distintas.

Ninguno de estos factores aparece en una calculadora simple de DTI, pero todos afectan la tasa final que te ofrecerán y, por lo tanto, el precio que realmente puedes pagar. Por eso conviene revisar tu crédito y corregir errores meses antes de solicitar una hipoteca, no la semana en que empiezas a buscar casa.

El PMI y el enganche del 20%

Si pones menos del 20% de enganche en un préstamo convencional, el prestamista generalmente exige el seguro hipotecario privado (PMI).^[3] El PMI protege al prestamista — no a ti — si dejas de pagar el préstamo. El costo típico oscila entre $50 y $200 al mes por cada $100,000 prestados, dependiendo de tu puntaje de crédito y enganche.

El PMI reduce tu poder de compra efectivo porque consume parte del presupuesto de vivienda. Pero esperar a tener el 20% de enganche también tiene un costo: años de renta que no generan capital. La decisión depende de los precios de tu mercado, tu tasa de ahorro y cuánto tiempo tomaría alcanzar el 20%.

El PMI puede cancelarse una vez que tu capital alcanza el 20% del valor original de la propiedad (Ley Homeowners Protection Act). Con un buen historial de pagos, puedes solicitarlo a tu administrador de hipoteca. Si tu enganche inicial fue menor al 20%, marca en tu calendario la fecha aproximada en que llegarás a ese umbral y pide la cancelación por escrito — el PMI no se elimina automáticamente en todos los casos.

Asequible no siempre significa cómodo

Los umbrales del prestamista son techos, no recomendaciones. Un DTI del 43% puede calificar para aprobación pero dejar poco margen para ahorros de retiro, fondo de emergencia o gastos inesperados de mantenimiento. Los propietarios de vivienda generalmente gastan entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad anualmente en mantenimiento y reparaciones — eso es $3,000–$6,000/año en una casa de $300,000, separado del pago hipotecario.

Una regla práctica más conservadora: mantén el pago PITI total por debajo del 25–28% de tu ingreso neto (después de impuestos), no del bruto. Eso deja espacio real para vivir y ahorrar — no solo para calificar. Muchos compradores primerizos descubren, ya con la casa comprada, que “aprobado” y “cómodo” son dos números distintos; planificar con el número conservador desde el inicio evita ese ajuste doloroso después del cierre.

Errores comunes

• Comenzar desde un precio de listado. Empieza desde tu ingreso y trabaja hacia el precio, no al revés. Enamorarte de una casa y luego tratar de justificar el número produce decisiones bajo presión emocional.
• Olvidar los costos de cierre. Necesitarás entre el 2% y el 5% adicional del monto del préstamo en efectivo solo para cerrar — aparte del enganche.
• Ignorar el impuesto predial local. Las tasas varían enormemente: de menos del 0.5% en algunos estados del sur a más del 2% en Nueva Jersey, Illinois y Texas. Un 1% adicional de impuesto predial sobre una casa de $400,000son $333 más al mes en tu pago PITI.
• No obtener preaprobación antes de buscar. Sin preaprobación, no sabes tu precio real ni tu tasa probable — ambos pueden diferir significativamente de los supuestos de una calculadora.
• Gastar todos los ahorros en el enganche. Quedarte sin colchón de efectivo después del cierre te deja vulnerable ante cualquier reparación o emergencia. La mayoría de planificadores financieros recomiendan conservar de 3 a 6 meses de gastos en reserva incluso después de pagar el enganche y los costos de cierre.

Preguntas frecuentes

¿El banco me aprobará por el monto máximo que la regla 28/36 permite? No necesariamente. La aprobación final depende de tu puntaje de crédito, historial laboral, reservas y el programa de préstamo específico. La regla 28/36 es un punto de partida útil, no una garantía de aprobación.

¿Debo usar todo mi DTI disponible? No. Que un prestamista te apruebe hasta cierto DTI no significa que debas usarlo por completo. Muchos compradores se sienten más cómodos financieramente comprando entre 10% y 20% por debajo de su aprobación máxima.

¿Qué pasa si mi DTI está justo en el límite? Considera pagar una deuda pequeña antes de aplicar, aumentar el enganche o buscar en un rango de precio ligeramente menor. Reducir el DTI aunque sea unos puntos porcentuales puede abrir acceso a mejores tasas y programas de préstamo.

Para comparar el costo total de comprar frente a seguir alquilando en tu situación específica, usa la calculadora de alquilar o comprar, y revisa la guía completa de cómo comprar una casa por primera vez para entender cada paso del proceso, desde revisar tu crédito hasta el cierre.

Términos clave que debes conocer