Cómo funciona esta calculadora
Estima el precio de vivienda que podrías pagar según tu ingreso, deudas y supuestos hipotecarios — sin partir de un precio de listado. Ingresa tu ingreso bruto anual, pagos de deuda mensual no relacionados con vivienda, enganche, tasa hipotecaria, plazo del préstamo, tasa de impuesto predial, seguro mensual, cuotas de HOA y DTI objetivo.
La calculadora trabaja hacia atrás desde tu límite de DTI: calcula cuánto espacio tienes para los costos totales de vivienda (ingreso mensual bruto × DTI objetivo, menos otras deudas) y, a partir de ese presupuesto, resta seguro y HOA para encontrar lo disponible para capital, intereses e impuesto predial. Luego resuelve para el precio de vivienda donde todo cabe dentro de ese presupuesto.
Aparecen tres escenarios de referencia — conservador (DTI 28%), moderado (36%) y agresivo (43%) — junto con tu DTI personalizado.
Qué incluye y qué no
Incluye: capital e intereses de hipoteca fija, impuesto predial como porcentaje del precio, seguro de propietario mensual, cuotas de HOA y PMI opcional si el enganche es menor del 20%.
No incluye: costos de cierre, mantenimiento, servicios, gastos de mudanza, hipotecas de tasa ajustable ni cambios en impuestos o primas de seguro con el tiempo.
Qué afecta el resultado
- Ingreso bruto anual: establece el denominador del DTI. Un ingreso mayor amplía el presupuesto de vivienda al mismo DTI.
- Pagos de deuda mensual: reducen el espacio disponible para vivienda. Liquidar una deuda antes de comprar puede elevar considerablemente el precio asequible.
- Enganche: reduce el monto del préstamo para el mismo precio y puede eliminar el PMI al superar el 20%.
- Tasa y plazo: una tasa más baja o un plazo más largo baja el pago de capital e intereses, lo que puede aumentar el precio asequible — aunque un plazo mayor implica más intereses totales.
- Impuesto predial: ingresa la tasa efectiva de tu área. Las áreas con impuestos altos reducen el precio asequible porque consumen más del presupuesto de vivienda.
- PMI: se agrega cuando el enganche es menor del 20% del precio estimado. Reduce el poder de compra efectivo hasta que alcances suficiente capital.
Errores comunes
- Usar ingreso neto en lugar de bruto. Los prestamistas califican sobre ingreso bruto. Ingresar el neto subestima tu capacidad de calificación.
- Olvidar deudas que cuentan en el DTI. Planes de compra a plazo, préstamos cofirmados y pagos mínimos de tarjetas suelen contar aunque planees liquidarlos pronto.
- Ignorar el PMI con menos del 20% de enganche. Sin activar el PMI, el estimado puede subestimar el pago mensual real.
- Tomar el escenario agresivo del 43% como recomendación. Muestra el máximo teórico para muchos programas convencionales, no un presupuesto cómodo.
- Confundir asequible con aprobado. Los prestamistas también evalúan crédito, empleo, activos y tipo de propiedad.
Cuándo usar esta calculadora
Úsala al inicio de tu búsqueda de vivienda para establecer un rango de precio realista antes de visitar propiedades. Corre los escenarios para ver cómo un enganche mayor, liquidar una deuda de auto o aceptar una tasa ligeramente más alta cambia tu rango.
Usa el campo de comparación cuando encuentres una propiedad y quieras verificar rápidamente el DTI antes de pedir una visita.
Combina con la calculadora de pago de préstamo para verificar capital e intereses sobre un monto específico, y con la guía de cómo comprar una casa para entender todo el proceso de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la relación deuda-ingreso (DTI)?
La relación deuda-ingreso compara tus pagos mensuales de deuda con tu ingreso bruto mensual. El DTI frontal incluye solo los costos de vivienda; el DTI posterior suma la vivienda más todas las demás deudas (auto, préstamos estudiantiles, tarjetas). Los prestamistas usan estos porcentajes para determinar si tu ingreso soporta el nuevo pago de hipoteca junto con tus obligaciones actuales.
¿Qué costos incluye el pago mensual estimado?
El estimado incluye capital e intereses de la hipoteca, impuesto predial (como porcentaje del precio), seguro de propietario mensual y cuotas de HOA que ingreses. También puedes incluir el PMI si el enganche es menor del 20%. No incluye costos de cierre, mantenimiento, servicios ni gastos de mudanza.
¿Qué significan los escenarios conservador, moderado y agresivo?
Los tres escenarios usan DTI posterior del 28%, 36% y 43% respectivamente. El conservador es un rango de planeación cauteloso; el moderado sigue las pautas estándar del 28/36; el agresivo refleja el límite máximo que algunos prestamistas consideran. Son puntos de referencia, no garantías de aprobación ni recomendaciones de gasto.
¿Esta calculadora garantiza que obtendrá aprobación hipotecaria?
No. Los prestamistas también evalúan puntaje de crédito, historial laboral, activos, reservas, tipo de propiedad y programa de préstamo. Usa este resultado como presupuesto inicial y confirma con una preaprobación.
¿Por qué el impuesto predial se ingresa como porcentaje?
El impuesto predial está ligado al valor de la propiedad, así que un porcentaje escala con el precio mientras la calculadora resuelve el precio asequible. Ingresa la tasa efectiva de tu área o una estimación de la autoridad fiscal local.
¿Qué deudas debo incluir en los pagos mensuales?
Incluye pagos mínimos de préstamos de auto, estudiantiles, personales, tarjetas de crédito, manutención de hijos y otras obligaciones recurrentes que los prestamistas suelen contar. Excluye servicios, alimentos y gastos discrecionales.
¿Cómo afecta un enganche mayor la asequibilidad?
Un enganche mayor reduce el monto del préstamo para el mismo precio de vivienda, lo que baja el pago de capital e intereses. También puede eliminar el PMI, liberando más del presupuesto para capital e intereses.
¿Para qué sirve el campo de precio de comparación?
Calcula el pago mensual y el DTI posterior para un precio de listado específico usando tus demás datos. Compara esa fila con tu objetivo asequible para decidir si vale la pena negociar, aumentar el enganche o descartar la propiedad.